最高院：出让人没有办理土地使用权登记，案外人购买并占有房屋，办理过户转移登记非案外人原因导致，可排除强制执行

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裁判要旨

出让人没有办理土地使用权登记，案外人购买并占有房屋，办理过户转移登记非案外人原因导致，可排除强制执行。

实务要点

第一、本案江苏高院再审，撤销一审二审判决。原因在于：再审查明买受人未办理过户的客观情形，即出让人未办理土地使用权证。《执行异议和复议规定》第二十八条第四项以及《查封扣押规定》第十七条均强调未办理过户登记非买受人自身原因或买受人无过错。如何理解上述规定直接决定执行异议成功与否，本案的非买受人自身原因系出让人未办理土地使用权证，在查封同一天登报遗失房屋产权证。换句话说，一审二审对涉案房屋没有审查登记档案。

第二、我们注意到，出让人没有办理房屋登记，与买受人签订买卖合同，买受人过户登记遇阻，该原因非买受人自身造成。对此，江苏高院评价“虽然孙存亮在购房后一年四个月时间内没有办理房屋产权过户手续，但孙存亮已经举证证明该房屋的国有土地使用权证系2013年3月8日才登记在卢甜利名下，且卢甜利因该房屋产权证遗失已于4月18日在宿迁日报上公告声明产权证作废，故不应当认定孙存亮对于未办理该房屋产权过户登记手续有过错。”

第三、非买受人自身原因未办理过户登记的原因有多种，例如出让人对标的物他项权抵押、出让人毁约以自身作为所有权产权登记、出让人不交付发票、土地分割手续等等，均是造成非买受人未办理过户登记的原因。最高人民法院（2017）最高法民申2273号评价“讼争房产在两个月后即被普瑞铭克分公司抵押给再审申请人，故未办理过户登记不是蒋玉萍自身原因所致。”

第四、我们注意到，涉案房屋并非首次登记，而是二手房转移登记。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交（一）不动产权属证书。本案中出让人没有土地使用权证，且房屋权属证书遗失，买受人无法提供不动产权属证书，即登记资料不全无法登记，系出让人原因，江苏高院裁判法律依据准确无误。

案情介绍

一、汪邦友与卢甜利民间借贷纠纷, 2013年4月18日查封涉案房屋，孙存亮申请执行异议。

2013年4月18日，宿迁日报刊登卢甜利声明涉案房屋产权证遗失并作废公告。当日该房屋被法院裁定查封。

孙存亮提出执行异议。2011年12月20日，孙存亮与卢甜利签订房屋买卖合同，约定卢甜利以32万元价格向孙存亮出售太阳城的房屋。合同签订后，卢甜利向孙存亮出具已收到购房款32万元的收条，孙存亮称其于签订合同当日支付卢甜利12万元现金，于签订合同第二日从归仁金龙鱼面粉厂账上向卢甜利转账20万元，并提供转账凭证。

二、一审法院作出（2013）洪民初字第2107号民事判决，认定孙存亮提供的证据不足以证明其已付清全部价款并实际占有、使用涉案房屋，判决驳回孙存亮的诉讼请求。

三、二审法院认为，本案中，涉案房屋的土地使用权证系2013年3月8日发放，涉案房屋被查封时间为2013年4月18日，孙存亮与卢甜利签订房屋买卖合同时间为2011年12月20日，全部交清房款时间为2011年12月20日，据此可以认定孙存亮怠于办理涉案房屋过户登记手续，因此孙存亮存在过错。因孙存亮对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错，故可以对涉案房屋进行执行。

裁判要点与理由

江苏高院再审认为，根据一审中孙存亮提交的房屋买卖合同、卢甜利出具的收条以及二审中孙存亮提交的前述证据，足以认定孙存亮在2011年12月20日与卢甜利签订房屋买卖合同后，已支付全部购房款并实际占有涉案房屋。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，孙存亮在人民法院查封涉案房屋之前已经支付全部购房价款并实际占有使用该房屋，虽然孙存亮在购房后一年四个月时间内没有办理房屋产权过户手续，但孙存亮已经举证证明该房屋的国有土地使用权证系2013年3月8日才登记在卢甜利名下，且卢甜利因该房屋产权证遗失已于4月18日在宿迁日报上公告声明产权证作废，故不应当认定孙存亮对于未办理该房屋产权过户登记手续有过错。

综上，孙存亮的执行异议之诉讼请求应予支持，但因其在一、二审中未能及时、充分举证，故一、二审案件受理费应由其负担。判决撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第0038号、江苏省泗洪县人民法院（2013）洪民初字第2107号民事判决。不得依据江苏省泗洪县人民法院（2013）洪民初字第0261号民事判决执行太阳城房屋。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨买卖合同丨过户登记丨自身原因
案例索引：最高人民法院（2015）苏民再提字第00034号“孙存亮与汪邦友再审民事判决书”（审判长于泓审判员张贞伟代理审判员王玉福），《中国裁判文书网》（20170105）。

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法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回”。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》

第三百一十一条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

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